안녕하세요! 요즘 온비드 공매에 관심 있는 분들이 정말 많죠. 저렴한 가격에 혹했다가 누수와 결로 수리비로 수천만 원을 잃어보는 뼈아픈 경험을 하는 사례가 적지 않습니다. 공매는 경매와 달리 명도 책임이 매수자에게 있고 내부 확인도 어렵기에, 입찰 전 건물 가치를 깎아먹는 요소를 제대로 파악하는 것이 여러분의 소중한 투자금을 지키는 유일한 방패입니다.
“공매는 서류상의 숫자가 아니라, 현장에 숨겨진 감가 요인과의 싸움입니다.”
왜 공매 입찰 전 ‘하자 체크’가 필수일까요? 경매와 달리 공매는 집행관의 현황조사서가 부실한 경우가 많고, 특히 압류 재산의 경우 내부 상태를 전혀 모른 채 낙찰받는 리스크가 크기 때문입니다. 겉모습에 가려진 치명적인 결함을 미리 예측하지 못하면 수익률은 순식간에 마이너스로 돌아섭니다.
⚠️ 초보자가 놓치는 3대 감가 요소
- 누수 및 결로: 외벽 균열이나 창틀 실리콘 노화로 인한 심각한 내부 오염 및 곰팡이
- 불법 건축물 여부: 베란다 확장이나 무단 증축으로 인해 발생하는 예상치 못한 이행강제금
- 설비 노후화: 20년 이상 된 건물의 공용 배관 부식 및 보일러 교체에 따른 대규모 수선비
1. 건물 외벽과 옥상에서 보내는 위험 신호 포착하기
공매 물건 분석의 시작은 건물의 ‘겉모습’에 숨겨진 치명적인 결함을 읽어내는 것입니다. 단순히 노후화된 것과 구조적 결함은 해결 비용의 단위 자체가 다릅니다. 특히 외벽에 사선으로 길게 뻗은 균열(크랙)은 지반 침하나 하중 불균형에 의한 구조적 신호일 확률이 높습니다.
이러한 결함은 단순 도색으로 가려지지 않으며, 보강 공사 시 감당하기 힘든 비용이 발생하므로 반드시 입찰가에서 차감해야 합니다. 외관 관찰 시 다음 포인트들을 놓치지 마세요.
- 층간 균열 및 창틀 누수: 층과 층 사이, 창틀 주변에 곰팡이나 변색이 있다면 내부 침수 가능성이 농후합니다.
- 드라이비트 마감재 상태: 화재에 취약할 뿐만 아니라 노후 시 단열재 이탈이나 빗물 침투 통로가 되기 쉽습니다.
- 백화 현상: 외벽에 하얀 가루가 묻어나는 현상은 내부 습기 정체를 의미하며 골조 부식의 전조증상입니다.
“옥상 우레탄 코팅이 들떠 있거나 물이 고인 흔적이 보인다면, 최상층 누수는 기정사실입니다. 현장에서 외벽이 젖은 흔적을 발견했다면 과감하게 수리비를 입찰가에 반영하는 지혜가 필요합니다.”
주요 하자별 예상 감가 요인
| 구분 | 증상 | 감가 판단 기준 |
|---|---|---|
| 구조 균열 | 사선/수평 대형 크랙 | 보수 불가 시 ‘패스’ 고려 |
| 옥상 누수 | 방수층 박리, 잡초 자생 | 전체 방수 시공비 차감 |
| 외벽 결함 | 타일 이탈, 백화 현상 | 전체 도색 및 메지 보수비 |
2. 우편함과 계단실로 추론하는 내부 누수와 곰팡이
내부를 볼 수 없는 공매 특성상 ‘우편함’과 ‘계단실’은 집 안 상태를 투영하는 결정적 거울입니다. 우편함에 고지서가 가득하다면 장기 공실을 의미하며, 이는 단순한 비어있음을 넘어 배관 동파나 결로로 인한 곰팡이 발생 가능성을 극도로 높입니다.
실내 하자를 암시하는 공용부 체크리스트
- 계단실 천장: 페인트가 부풀거나 물자국이 있다면 옥상 방수나 윗집 배관 노후화의 강력한 증거입니다.
- 현관문 주변: 문틈 사이로 곰팡이 냄새가 진동한다면 바닥재까지 드러내야 할 대규모 수리가 필요할 수 있습니다.
- 창틀 실리콘: 망원경으로 샷시 주변을 보세요. 실리콘이 삭아있다면 외벽 누수로 실내 벽지가 훼손되었을 확률이 90% 이상입니다.
현장에서 계단실 벽면에 소금기가 서린 듯한 하얀 결정(백화 현상)이 보인다면, 건물이 만성적인 습기 문제를 겪고 있다는 신호임을 잊지 마세요.
입지별 특수 감가 요소
| 입지 구분 | 주요 감가 체크포인트 |
|---|---|
| 반지하/저층 | 외벽 하단 습기 자국 및 침수 흔적 확인 |
| 최상층 | 천장 모서리 결로 흔적 및 옥상 크랙 상태 |
3. 이행강제금 폭탄을 부르는 위반 건축물 확인
공매 입찰에서 가장 허탈한 순간은 낙찰 후 ‘법적인 하자’를 발견할 때입니다. 특히 베란다 무단 확장이나 근생빌라(근린생활시설을 주거용으로 개조)는 매년 이행강제금이 부과되어 수익률을 치명적으로 갉아먹습니다.
⚠️ 공매 건물 감가요소 핵심 체크리스트
- 용도 위반: 근린생활시설을 원룸으로 개조하여 사용하는 경우 (시정명령 대상)
- 무단 증축: 옥상 가설건축물이나 베란다 섀시 설치를 통한 면적 확장
- 누수 및 결로: 외벽 균열이나 창호 불량으로 인한 내부 곰팡이 및 구조적 결함
- 설비 노후도: 20년 이상 노후 건물의 보일러, 배관 교체 비용 산정
“불법 요소는 단순히 과태료의 문제가 아닙니다. 추후 대출 규제는 물론 매도 시에도 발목을 잡는 결정적인 감가요소가 됩니다.”
현장을 방문해 주변 부동산에 슬쩍 물어 지자체의 단속 의지나 인근 적발 사례를 파악하는 노련함이 필요합니다. 입찰 전에는 반드시 건축물대장을 발급받아 공부상 면적과 실제 사용 현황을 철저히 대조하시기 바랍니다.
결론: 리스크 분석이 안전한 공매 수익을 만듭니다
결국 공매의 승리는 남들이 놓친 하자를 정확한 수리비로 계산해 입찰가에 녹여내는 사람의 것입니다. 안일한 판단은 수익률 하락의 지름길이므로, 반드시 현장을 방문하여 수평계와 고성능 후레쉬로 구석구석을 살피는 집요함이 필요합니다.
현장 조사 시 필수 체크리스트
- 외벽 균열 및 누수 흔적: 비 오는 날 방문하여 숨은 누수 포인트를 찾는 것이 꿀팁입니다.
- 결로 및 곰팡이: 가구 뒤쪽이나 베란다 구석의 감가 요소를 철저히 확인하세요.
- 창호 및 설비 노후도: 단순 도배 외에 큰 비용이 드는 샷시 상태를 반드시 점검해야 합니다.
현장에서 발견한 1cm의 균열이 입찰가에서는 수백만 원의 안전마진이 될 수 있습니다. 철저한 분석만이 냉혹한 시장에서 당신의 자산을 지켜주는 유일한 방패임을 명심하세요!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공매 물건 내부를 전혀 볼 수 없나요?
공매는 점유자의 협조 없이는 내부 확인이 매우 어렵습니다. 하지만 하자를 파악할 간접적인 방법은 있습니다.
- 감정평가서 사진 활용: 천장 모서리의 곰팡이 흔적이나 바닥 변색 여부를 정밀하게 확대 확인하세요.
- 외벽 관찰: 건물 외벽에 크랙(균열)이 심하거나 백화 현상이 있다면 내부 누수 가능성이 매우 높습니다.
- 주변 탐문: 관리사무소나 인근 중개업소를 통해 해당 호수의 수리 이력을 확인하는 것이 핵심입니다.
Q. 하자 있는 건물의 주요 감가요소는 무엇인가요?
공매 입찰 전, 아래의 3대 핵심 하자 체크리스트를 통해 예상 수리비를 입찰가에서 반드시 차감해야 안전합니다.
| 구분 | 주요 체크리스트 | 감가 수준 |
|---|---|---|
| 누수/결로 | 샷시 노후도 및 최상층 방수 상태 | 중~상 |
| 설비 노후 | 보일러 교체 주기 및 배관 부식 | 중 |
| 구조적 결함 | 내력벽 균열 및 지반 침하 여부 | 최상 |
Q. 명도 비용과 수리비 중 무엇이 더 큰 리스크인가요?
공매는 인도명령 제도가 없어 명도 소송으로 갈 경우 시간과 비용이 상당히 소요됩니다. 하지만 물리적인 하자는 공용 배관 문제일 경우 수백에서 천만 원대까지 치솟을 수 있어 더 치명적일 수 있습니다.