집을 두 채 이상 보유한 상태에서 한 채를 팔면 평소보다 높은 세율의 양도소득세가 붙을 수 있어요. 대표적인 경우가 다주택 중과세인데요, 조정대상지역 안에 집을 두 채 보유하면 기본세율에 10%포인트, 세 채 이상이면 20%포인트가 더해져요.
중과 여부는 양도일 기준 보유 주택 수, 집이 조정대상지역에 속하는지, 취득 시기가 언제인지에 따라 결정돼요. 조건에 따라 세 부담이 크게 달라지기 때문에 집을 팔기 전에 미리 계산해보는 게 좋아요.
핵심 요약
- 중과 여부는 양도일 기준 보유 주택 수, 주택 소재지(조정대상지역 여부), 취득 시기로 결정돼요.
- 조정대상지역 안 2주택은 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트가 가산돼요.
- 조정대상지역 밖 주택만 보유하더라도 전국 기준 3주택 이상이면 20%포인트가 더해져요.
- 중과 규정은 2020년 7월 10일 이후 취득한 주택부터 적용돼요.
- 기한 안에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택으로 인정받아 중과를 피할 수 있어요.
다주택 중과 판단 기준, 조정대상지역과 주택 수
중과 판단의 출발점은 조정대상지역이에요. 조정대상지역은 집값 안정을 위해 정부가 별도로 관리하는 지역으로, 서울 전역과 수도권 과밀억제권역(고양, 수원, 성남 등), 인천과 세종 일부가 여기에 속해요. 같은 집을 팔아도 이 지역에 있느냐 없느냐에 따라 가산세율이 달라지기 때문에 가장 먼저 확인해야 할 기준이에요.
지정 지역은 시기에 따라 늘고 줄었어요. 그래서 양도하려는 집 주소지가 어디에 포함되는지 국토교통부 고시로 확인하는 게 좋아요.
주택 수 세는 방법
주택 수는 양도일 기준으로 세고, 조정대상지역 안의 주택 수와 밖의 주택 수를 구분해 계산해요. 주택에는 아파트나 단독주택 같은 주거용 건축물뿐 아니라 분양권, 입주권처럼 주택으로 취급되는 권리도 포함돼요. 반면 주거용으로 쓰지 않는 상가나 오피스텔은 주택 수에서 빠져요.
예를 들어 서울에 두 채, 지방에 한 채를 갖고 있다면 전국 기준으로는 3주택이지만, 조정대상지역 안에서는 2주택으로 계산돼요. 이렇게 지역별로 나눈 주택 수가 가산세율을 결정하는 기준이 돼요.
주택 수별 가산세율과 세율 계산 방법
양도소득세는 양도차익에 따른 기본세율에 가산세율을 더해 계산해요. 기본세율은 양도차익 규모에 따라 6%에서 최고 45%까지 올라가고, 여기에 보유 주택 수와 소재지에 따른 가산세율이 더해져요. 같은 양도차익이라도 주택 수와 지역에 따라 내야 할 세금이 크게 달라져요.
보유 상황별 적용 세율
| 보유 상황 | 적용 세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 내 2주택 | 기본세율 + 10%포인트 |
| 조정대상지역 내 3주택 이상 | 기본세율 + 20%포인트 |
| 조정대상지역 밖 주택만 보유(전국 기준 3주택 이상) | 기본세율 + 20%포인트 |
양도차익이 10억원을 넘는 3주택 이상 중과 대상이라면 기본세율 45%에 20%포인트가 더해져 최고 65%가 돼요. 여기에 양도소득세액의 10%만큼 지방소득세가 별도로 붙으니 실제 부담은 앞의 세율보다 조금 더 커져요.
조정대상지역 안에 두 채만 갖고 있다면 양도차익이 커도 가산세율은 10%포인트에서 멈춰요. 반대로 조정대상지역 밖에만 집이 있어도 전국 기준 세 채 이상이면 20%포인트가 가산되니, 지방에 집이 여러 채인 경우도 계산에서 빠뜨리지 말아야 해요.
중과는 주택 수가 하나 늘어나는 순간 가산세율이 확 올라가는 구조라서, 양도 순서나 시기를 조정하면 적용 세율이 달라질 수 있어요. 조정대상지역 밖 집을 먼저 처분해 보유 수를 줄여두면 다음 양도 때 가산세율이 낮아질 수도 있어요.
중과 적용 시점과 일시적 2주택 등 예외 사항
중과 규정이 모든 주택에 똑같이 적용되는 건 아니에요. 적용 대상은 2020년 7월 10일 이후 취득한 주택이에요. 그 이전에 산 집을 양도하면 가산세율이 낮은 종전 규정이 적용돼서, 보유 상황이 비슷해도 취득 시기에 따라 세 부담 차이가 커져요.
| 취득 시점 | 적용 규정 | 세 부담 |
|---|---|---|
| 2020년 7월 10일 이전 | 종전 규정 | 가산세율이 상대적으로 낮음 |
| 2020년 7월 10일 이후 | 중과 규정 | 기본세율에 최대 20%포인트 가산 |
중과 대상이 되면 세율이 올라가는 것 외에도 불이익이 함께 따라와요.
- 장기보유특별공제를 받을 수 없어요
- 1세대 1주택 비과세 혜택도 배제돼요
- 다른 소득과 합산하는 종합과세 방식으로 계산돼요
일시적 2주택, 기한만 지키면 중과를 피할 수 있어요
이사를 위해 새 집을 산 뒤 잠시 두 채가 된 경우가 대표적인 예외예요. 기한 안에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택으로 인정돼요.
새 집이 조정대상지역 안이면 취득일이 속하는 달부터 2년 안에, 밖이면 1년 안에 기존 주택을 처분해야 해요.
상속으로 주택을 받은 경우에도 일정 기간 주택 수에서 제외하는 규정이 있으니, 계산 전에 해당 여부부터 확인해 보세요. 예외 요건은 처분 시점 기준으로 판단되니 미리 처분 일정을 세워 두는 게 안전해요.
집을 팔기 전 확인할 세 가지
다주택 중과 여부는 양도일 기준 보유 주택 수, 주택 소재지(조정대상지역 포함 여부), 취득 시기 세 가지로 결정돼요. 조정대상지역 안 2주택은 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트가 기본세율에 더해지고, 중과 규정은 2020년 7월 10일 이후 취득한 주택부터 적용돼요.
집을 팔기로 했다면 홈택스의 양도소득세 계산 서비스로 예상 세액을 먼저 점검해 보세요. 조건이 복잡하거나 금액이 크다면 세무 전문가 상담을 통해 양도 순서와 시기를 미리 계획하는 게 절세에 도움이 돼요.
자주 묻는 질문
조정대상지역 밖에 집이 두 채 있으면 중과되나요?
아니요. 조정대상지역 밖 주택은 전국 기준 3주택 이상일 때만 20%포인트가 가산돼요. 두 채뿐이라면 중과되지 않아요.
중과되면 세율이 얼마나 되나요?
양도차익에 따른 기본세율(6~45%)에 주택 수별 가산세율이 더해져요. 조정대상지역 내 3주택 이상에서 양도차익이 10억원을 넘으면 최고 65%가 되고, 지방소득세가 별도로 붙어요.
2020년 7월 10일 이전에 산 집도 중과되나요?
이 중과 규정은 2020년 7월 10일 이후 취득한 주택부터 적용돼요. 이전에 산 집은 가산세율이 낮은 종전 규정을 따르므로 세 부담 차이가 커요.
이사하느라 잠깐 집이 두 채가 됐는데도 중과되나요?
조건을 충족하면 아니에요. 새 집이 조정대상지역 안이면 취득일이 속하는 달부터 2년 안에, 밖이면 1년 안에 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 인정받을 수 있어요.
조정대상지역은 어디서 확인할 수 있나요?
국토교통부와 시, 도에서 고시하는 지정 내역으로 확인할 수 있어요. 지정과 해제가 수시로 바뀔 수 있으니 양도하려는 집의 주소지가 포함되는지 양도 시점의 최신 공고에서 찾아보세요.
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